Доступно о том, зачем нужно межевание земельного участка и как сделать это бесплатно

С 2018 года невозможно будет совершать какие-либо сделки, предметом которых выступает земельный участок без межевания. Под межеванием принято понимать точное указание границ земельного участка. Так для чего же оно нужно и как проводится данная процедура? В этой статье мы проведем полный и детальный обзор межевания.

Правовой аспект

Интерес в межевании имеет как будущий землевладелец, намеревающийся выкупить в собственность, получить в аренду земельный участок (так как без этой процедуры дело до передачи земли от муниципалитета/государства к гражданину не дойдет), так и действующий собственник (если сведения об участке не приведены в полное соответствие с требованиям закона о госрегистрации недвижимости, что не дает возможность полноценно распоряжаться недвижимостью или имеются споры с соседями и пр.). Стоимость процедуры весьма внушительна, что и останавливает большую часть землевладельцев в стремлении выполнить требований законодателей. Видимо, исходя из этих соображений и того факта, что за 16 лет с момента вступления в силу закона № 28-ФЗ «О земельном кадастре» от 02.01.2000, который уже утратил силу, занесено в кадастр не более 40% российских земель, с 1-го июня 2015 года действуют поправки в ЗК РФ, обязывающие оплачивать работы по межеванию из средств муниципалитетов.

Законодательством предусмотрены случаи бесплатного межевания:

-При выкупе или заключении аренды через аукцион (то есть кадастровые работы, в частности межевание, проводятся государством/муниципалитетом-собственником за свой счет);

-В рамках, так называемых, комплексных кадастровых работ. Когда межевание проводится одновременным охватом крупных территорий (кадастровых кварталов). В процессе таких работ осуществляется и индивидуальное межевание участков в пределах этих обследуемых территорий. Под комплексные кадастровые работы разработана финансовая федеральная программа. Ожидается, что оптовое межевание уменьшит число неучтенной земли, и, следовательно, пополнит налогооблагаемую базу. Землепользователи же получат бесплатную возможность оформить учетную документацию на участки. Право провести межевание земельного участка в рамках комплексных кадастровых работ бесплатно дано вплоть до 2020 года (срок действия федеральной программы). До начала земельных работ и местная власть, и территориальный отдел Росреестра, и непосредственный исполнитель кадастровых работ информирует об этом граждан, публикуя соответствующие уведомления в СМИ, на своих официальных сайтах, на публичных стендах, а также высылаются персональные письма собственникам (если есть соответствующие адреса в госреестре). Если же владельцы по каким-либо причинам не узнали об этом, то это не является поводом для отказа в проведении межевания. Для решения спорных моментов относительно проведения работ можно обратиться в комиссию по решению земельных вопросов, которая создана при муниципалитете, но в пределах срока её действия (такие комиссии являются временными, они формируются и функционируют в период проведения комплексных работ). Также действия властей можно обжаловать как в административном, так и судебном порядке. Закон для этого отводит 15 лет. Процедура является обязательной.

Но у многих возникает вопрос, нужно ли межевание земельного участка? Дело в том, что с 2018 года невозможно будет совершать сделки, предметом которых выступает земля без межевания. Это означает, что участок невозможно будет продать, купить, принять в дар и наследство или еще каким-либо образом распорядиться ею. Поэтому мы настоятельно рекомендуем воспользоваться своим правом провести межевание земельной собственности бесплатно.
С учетом ограниченности средств федерального бюджета Программой предусматривается проведение кадастровых работ на территориях субъектов Российской Федерации, имеющих высокий налоговый и инвестиционный потенциал, общей площадью более 4 млн.га (Республика Алтай и Республика Татарстан, Алтайский, Краснодарский и Ставропольский края, Волгоградская, Вологодская, Ленинградская, Московская, Новгородская и Свердловская области, гг.Москва и Санкт-Петербург).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в государственный реестр:

– сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;

– описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);

– сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;

– сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;

– сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;

– решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд;

– иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

Теперь можно поговорить и о самом межевании. Что же это такое с точки зрения закона?

Ответить, казалось бы, достаточно сложно из-за обилия законодательных и других нормативных правовых актов, каждый из которых даёт свою формулировку этого понятия. Однако, в конечном счёте, все они сводятся к простой и достаточно чёткой, данной в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Росземкадастром 17.02.2003 г. (далее – Методические рекомендации): «3. Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ… земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат».

То есть, межевание – не рисование проектировщиками чертежей земельных участков и не делёж их с помощью линий между собственниками, а комплекс работ, цель которых перенос на местность ранее установленных правомочными государственными органами границ земельных участков каждого собственника по географическим координатам их характерных точек (далее – точек перегиба). В процессе проведения межевания должны быть выявлены и устранены,по согласованию с собственниками граничащих между собой участков и органом, представляющим интересы государства в области земельных отношений, все допущенные ранее неточности и ошибки. Статьями 37 (и  ранее 38 ) Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007г. «О государственном  кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре) установлено, что итоговым документом межевания во всех случаях является межевой план с актом согласования границ, составленным на обороте листа его графической части, подписанным всеми собственниками смежных участков и кадастровым инженером.

Межевание земель включает (см. Инструкцию по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996 г.):

· подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

· полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети и опорной межевой сетиопорных межевых знаков;

· полевое обследование границ размежовываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

· составление технического проекта (задания) межевания земель;

· уведомление собственников, владельцев и пользователей размежовываемых земельных участков о производстве межевых работ;

· согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежовываемых земельных участков».

И ещё (см. Методические рекомендации):

«4. Межевание объектов землеустройства проводится:

1) как технический этап реализации утвержденных проектных решений о местоположении границ объектов землеустройства…;

2) как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства)…;

3) как мероприятие по восстановлению на местности границ объектов землеустройства…»

Два последних абзаца, выделенные курсивом, очень важны для понимания сущности межевания и его роли в землеустройстве, поэтому хотелось бы, чтобы они были внимательно

ИТАК: 

Межевание представляет собой определение границ земельного участка на местности, обозначение данных границ специальными опорными знаками и подготовка плана межевания земельного участка (иначе-чертежей).
Понятия «межевание» и «кадастровая деятельность» тесно связаны друг с другом, но их следует различать. Кадастровая деятельность подразумевает выполнение работ по подготовке документов, которые необходимы для совершения кадастрового учета недвижимого имущества. Межевание – это часть кадастровой деятельности. То есть все кадастровые работы, сюда включается и составление межевого плана, проводятся с целью проведения кадастрового учета участков. Процедуру проводят кадастровые инженеры, обладающие соответствующим квалификационным аттестатом.
Для чего нужно межевание? Итак, оно обязательно:
при образовании участков из земель муниципальной и государственной собственности (к примеру, для сдачи в аренду, приватизации, предоставления земли в собственность или постоянное безвозмездное пользование);
при разделе земли;
при объединении двух и более земельных участков;
при выделе участка (к примеру, в счет земельной доли);
при перераспределении земель.
После проведения процедуры на руки выдается межевой план.

С помощью данного документа можно просто ознакомиться с тем, где проходят границы вашего законного владения, или подать в суд вместе со всеми документами, если есть споры с соседями. Если вашей целью является постановка на кадастровый учет, то нужно идти в Федеральную кадастровую палату Росреестра или же в МФЦ.
Межевой план необходим для уточнения границ земельного участка. Как показывает практика, большинство заказов на межевание приходит от собственников соседних участков, когда происходит спор о проведении границ. При этом многие полагают, что кадастровый инженер все измерит и разрешит спор. Это совсем не так. Инженер только фиксирует положение границ, а соседи должны сами договориться между собой или обратиться в суд.

Этапы проведения межевания земельного участка

Работы по установлению границ проводятся согласно Инструкции по межеванию земельных участков, которая утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 08.04.1996 г. Она определяет основное содержание, условия к точности, порядок проведения, контроля, приема и оформления исхода работ по межеванию участков. Данный акт предназначен для физических и юридических лиц, которые проводят межевые работы независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности.

В Инструкции подробно описывается очередность работ и указаны рекомендации по их проведению. Для заказчика процедуру межевания условно можно разбить на 5 этапов.

1 этап – заключение с межевой организацией договора Можно обратиться как к кадастровым инженерам от муниципалитета, так и в частную фирму. Только в последнем случае за услуги придется заплатить. Для проведения работ требуется как минимум 2 кадастровых инженера, которые обладают действующими квалификационными аттестатами.

2 этап – процесс межевания земли Все работы производит инженер. Заказчик должен только предоставить необходимые документы, показать земельный надел и согласовать границы с соседями. Проведение межевания включает в себя: обработку правоустанавливающих документов на участок и сведений о нем; подготовку проекта межевания земли; информирование соседей; установление границ надела и оформление акта согласования с соседями; проведение геодезических работ (съемка и указание координат межевых знаков); установление площади земельного надела и подготовка плана с указанием точных границ; оформление плана по межеванию.

3 этап – получение плана по межеванию Это и есть результат работ кадастрового инженера. Межевой план состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. 

4 этап – внесение сведений в госкадастр недвижимости То есть необходимо осуществить кадастровый учет. Для постановки на учет необходимо предоставить следующие документы: заявление; паспорт; документ, которые подтверждает ваши полномочия представителя другого лица (к примеру, доверенность); план межевания в бумажном или цифровом виде (к примеру, на дискете, флешке, диске). Кадастровый учет также проводится безвозмездно и составляет 10 рабочих дней. После выдается кадастровый паспорт участка, в котором указаны все его характеристики, кадастровый номер и кадастровая цена.

5 этап – подача пакета документов на регистрацию права собственности Имея кадастровый паспорт, документ на землю, СНИЛС, паспорт можно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с целью регистрации права собственности. Предварительно нужно написать заявление и заплатить госпошлину. Информация о земельном наделе вносится в ЕГРП в течение 10 рабочих дней и после этого на руки выдается свидетельство о праве собственности. Оно делает владельца единоличным собственником участка.

Документы, необходимые для межевания

Кадастровому инженеру необходимо предоставить:
-документы на участок (договор дарения, купчую, свидетельство о наследстве и др.);
-техническую документацию (справка из БТИ, кадастровый паспорт и др.);
-паспорт владельца - физического лица, учредительные документы владельца - организации.
Перечень необходимо уточнить у специалистов. Все остальные сведения кадастровый инженер самостоятельно запросит из ЕГРП или ГКН.

Как реализовать право на бесплатное межевание

Право на безвозмездное межевание имеет:

-собственник;

-пользователь земли на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;

-арендатор, заключивший договор на длительный срок.

Когда землевладелец узнал о проводимых комплексных работах, он может обратиться к кадастровой организации (исполнителю работ) с заявлением о проведении межевания своего участка. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, технические характеристики земли, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, место прописки, телефон, адрес электронной почты и пр.).

Поводом для обращения к исполнителю кадастровых работ могут быть следующие ситуации:

-Сведение о земле не значатся в Едином государственном реестре недвижимости, хотя право собственника было оформлено по старым законам (до 1998 года), когда был создан современный регистрационный орган. Например, регистрация недвижимости осуществлена по старым правилам органами БТИ.

-Данные об участке имеются в госреестре, но объект не поставлен на кадастровый учет (об этом может свидетельствовать наличие у объекта условного номера, а не кадастрового) или кадастровый учет произведен, но по устаревшим стандартам (до 2007 года).

-Проведено межевание (и с момента этого мероприятия прошел значительный период времени), но кадастровый учет не произведен. Лучше исполнителю комплексных работ представить имеющийся межевой план, так как возможно данные старого межевого плана устарели. Кадастровый инженер на основе имеющихся данных может актуализировать результаты межевания. И соответственно обеспечить безошибочный кадастровый учет

-Имеется реестровая (кадастровая)ошибка. Исполнитель комплексных работ может на месте устранить неточность и представить в Росреестр точные данные, обеспечив, устранение ошибки.

Кадастровый инженер принимает обращение землепользователя и на основе полученных от собственника документов проводит межевание. В последующем данные о результатах межевания исполнитель кадастровых работ представляет в Росрееств для внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости или указанные сведения самостоятельно представляются муниципалитетом в Росреестр в виде карты-плана (итоговый документ комплексных работ). В любом случае необходимые сведения в кадастр будут внесены без участия собственника, при условии его обращения к исполнителю комплексных работ и предоставления необходимых данных. У собственника, кроме указанных ситуаций, имеется возможность также разрешить спор о земельных границах с соседями (спор не связанный с реестровой ошибкой). Для этого следует обратиться в земельную (согласительную) комиссию, созданную под комплексные работы, с возражением. В возражении излагается суть спора и прилагаются документы, подтверждающие правомочность возражающего лица. Если комиссия придет к выводу об обоснованности возражений (при этом все заинтересованные соседи должны согласиться с возражениями), то акт комиссии и карта-план будет основанием для изменения границ (без дополнительных межеваний и пр.). Если же будет разнобой во мнениях, то вопрос остается не разрешенным и подлежит урегулированию в судебном порядке.

Важно знать, если проводить межевание в индивидуальном порядке до комплексных работ или после них, то потом возместить расходы на такое межевание у муниципалитета нельзя. Безвозмездность заключается в том, что кадастровые работы за собственника проводит кадастровый инженер, осуществляющий выполнение комплексных работ, за счет государственных/муниципальных денег.

Возможно вас заинтересует также правоприменительная практика и судебные решения:

Письмо № ОГ-Д23-7219 от 21 мая 2015 г. относительно образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории
Решение Арбитражного суда г. Москвы Дело N А40-178320/2013
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления

При создании данной статьи использовались материалы нескольких пуликаций.